Pasar Properti Balikpapan Triwulan IV 2025: Harga Rumah Baru Melandai, Penjualan Tipe Besar Justru Melejit 108 Persen

BALIKPAPAN, Inibalikpapan.com – Dinamika pasar properti di Kota Beriman menunjukkan tren menarik pada penghujung tahun 2025. Berdasarkan Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia Balikpapan, harga rumah baru (primer) secara tahunan tercatat melandai, seiring dengan penyesuaian mobilitas pekerja pasca-penyelesaian sejumlah Proyek Strategis Nasional (PSN).

Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan IV 2025 tumbuh terbatas sebesar 0,43% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya yang mencapai 0,67% (yoy).

Analisis Tipe Rumah: Rumah Mewah Jadi Primadona

Meskipun volume penjualan rumah secara total masih terkoreksi sebesar 42,79% (yoy) dengan total 119 unit terjual, terdapat anomali positif pada segmen rumah tipe besar.

Data BI menunjukkan volume penjualan rumah tipe besar melonjak signifikan sebesar 108% (qtq), dari 13 unit pada triwulan III menjadi 27 unit pada triwulan IV 2025. Hal ini mengindikasikan pergeseran preferensi konsumen Balikpapan yang kini lebih melirik hunian segmen menengah atas.

• Pangsa Penjualan: Rumah tipe besar mendominasi nilai nominal penjualan dengan pangsa mencapai 74%, disusul tipe menengah (14%), dan tipe kecil (12%).
• Rumah Kecil & Menengah: Mengalami penurunan volume penjualan, masing-masing sebesar 14% (qtq) dan 27% (qtq).

Faktor Penyebab: Transisi Proyek RDMP dan IKN

Melandainya harga dan volume penjualan ini ditengarai akibat masa transisi pengerjaan proyek raksasa di Kaltim. Proyek RDMP Pertamina dan IKN Tahap 1 yang memasuki tahap penyelesaian memengaruhi mobilitas pekerja di Balikpapan. Sementara itu, realisasi pengerjaan IKN Tahap 2 pada periode tersebut masih terbatas.

Dominasi KPR dan Tantangan Developer

Dalam hal pembiayaan, skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) masih menjadi primadona warga Balikpapan dengan pangsa 78%. Total penyaluran KPR di Balikpapan hingga triwulan IV 2025 mencapai Rp4,97 triliun.

Meski demikian, para pengembang (developer) mengaku masih menghadapi sejumlah tantangan klasik:

1. Kenaikan harga bahan bangunan.
2. Kendala perizinan dan birokrasi.
3. Keterbatasan lahan perumahan yang semakin menipis di Balikpapan.
4. Proses administrasi perbankan yang memakan waktu.

Sektor Komersial: Hotel dan Apartemen Terkoreksi

Tak hanya residensial, properti komersial juga mengalami tekanan. Indeks Harga Properti Komersial (IHPK) turun 0,36% (yoy). Penurunan terdalam terjadi pada sektor hotel, dipicu oleh kebijakan efisiensi pemerintah dalam penyelenggaraan kegiatan MICE (Meeting, Incentive, Convention, Exhibition). Penurunan permintaan sewa juga dirasakan pada sektor apartemen dan perkantoran seiring berkurangnya aktivitas pekerja proyek strategis.

Optimisme 2026: Hilirisasi Industri dan IKN Tahap 2

Kepala Perwakilan BI Balikpapan, Robi Ariadi, melalui rilis resminya menyatakan tetap optimis terhadap prospek properti di tahun 2026. Operasionalisasi industri hilirisasi dan keberlanjutan pembangunan IKN Tahap 2 diprediksi akan kembali mendongkrak permintaan properti.

“Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan makroprudensial, termasuk melalui Kebijakan Insentif Likuiditas Makroprudensial (KLM) untuk mendorong pembiayaan sektor perumahan guna mendukung pertumbuhan ekonomi berkelanjutan,” pungkasnya. ***